房價高漲引發民怨，有人將矛頭指向政府，質疑政府不斷標售土地，價格又屢屢創高，才是真正帶動房價的罪魁禍首，認為只要政府標售土地時，將價格限定在一定範圍，就能有效抑制該區房價，但不動產估價師卻對此搖頭直嘆「導果為因」。

高源不動產估價師事務所所長陳碧源指出，若按照此方法進行，政府標售土地取得者，就會變成古代國宅的大樂透般，甚至是威力彩的得主了，一方面讓對方獲取更大的利潤，一方面讓政府或社會喪失更大的社會福祉。

陳碧源解釋，土地價格的高低，永遠都是可創造產品或產量收益、價格扣除成本後的剩餘；也就是可利用度及區位，讓可產生數量及房價定價多少或預期變成多少，土地價格就會變成多少。

▼估價師直言，關鍵在於地租、經濟租及租隙。（示意圖／pixabay）

然而，房價定價基於土地獨佔性而掌握在產品定價者，從而產生潛在價值與實際價格的差距，從而產生租隙，特別是有能力造市創價的人、特別是如果又沒有其他產品競爭者時，當然就是推出利潤極大化高價房，「畢竟有能力賣馬卡龍的價格，沒有人要用小西點的價格來賣的」；也導致市場推動土地價格往潛在價值極大化趨近，或者讓他有能力用更高價成本用力取得土地。

所以，大家可以發現，縱使政府標售土地，定價定的低低的，總有人用高於政府定價數成或倍數硬是搶下土地；縱使政府後來規定用低價讓人取得，對於房價最終的設定，事實上不會改變的，只是讓再次移轉的中間人賺更多土地價差而已；至於政府該如何有效抑制房價漲幅，恐怕得透過市場力量，讓建商無法造市創價，「其實政府都知道，你我也都知道，做不做而已」。

（封面示意圖／pixabay）