文／中華民國不動產經營管理協會理事長-林宏澔教授

大多數的消費者購買房屋時都注重房屋的生活機能、學區、交通等因素，但卻忽略了其實購買一間房屋，除了會獲得房屋所有權狀之外，還會得到土地所有權狀。

房價＝房屋重建成本＋土地價值

土地所有權狀揭露土地的資訊，土地的價值有多少，更是影響了不動產的未來價值。所以如何投資土地價值極高的房地產呢？一般民眾會覺得房價為什麼會越來越貴？為什麼50年老公寓房價還是如此的高？其實所謂房價是包含了房屋本身的價值和房屋本身所持有的土地價值，房子會老，會需要重建，所以其內含的土地價值就特別重要！老公寓房價正是因為土地價值很高，所以房價還是居高不下。

土地價值要如何計算？

步驟一、查詢土地的使用分區

每一塊建地都有規定容積率，所以在進行危老重建申請前，要先查清楚這塊地的容積率，想知道適用哪種容積率就要先調查土地的使用分區，住宅用、商業用或工業用的容積率都不一樣，這時候就可以上內政部營建署城鄉發展分署國土規劃入口網，點選下方的「全國土地使用分區資料查詢系統」，就可以開始查詢。

▼國土規劃入口網首頁。（圖／房產經營學）

點開頁面左上方的「系統功能」，叫出查詢功能選單，再點進「都市計畫區」。輸入查詢縣市與道路後，點擊旁邊的定位，地圖就會拉近至指定位置。

▼全國土地使用分區資料查詢系統頁面。（圖／房產經營學）

▼查詢使用分區。（圖／房產經營學）

點擊上方功能列的「查詢」後，用滑鼠點擊地圖任一位置，就能打開查看該地點的使用分區，如再進入各縣市的都市計畫查詢系統，就可知道容積率。

步驟二、查詢建蔽率及容積率

建蔽率，指的是建築物在基地上的最大投影面積與基地面積的比率，比如100坪的基地可以蓋60坪，建蔽率就是60/100＝60%。將一樓建築面積除以基地面積，即為建蔽率。

若建蔽率為60%，表示法定上限為60%，建蔽率可以是30%、40%、50%，但最多不得超過60%。

容積率，指得是各樓層的樓地板面積（即為容積）總和除以基地面積再乘以百分比，亦即全部的建築面積除上基地面積，是為容積率。100坪的基地，若容積率為300%，表示可以蓋100×300%＝300坪的建築面積。

步驟三、依公式計算土地價值

土地價值＝（附近預售屋售價/1.35－施工成本）×容積率×免計容積係數

案例分析

目前有一間老公寓（A屋）假設建坪40坪，土地坪10坪，其使用分區為第4種商業區，容積率800%，其附近預售屋行情一坪售價110萬，興建成本預估30萬，現在我們就來計算這間公寓的土地價值。

▼（圖／房產經營學）

1.計算土地的坪效

800%（容積率）×1.5（免計容積係數）＝1200%（坪效）

2.計算興建房屋中土地的成本（B）

地價(A)/1200%＝土地成本（B）

3.推估合理的地價（A）

（B＋施工成本）×1.35＝新屋售價

（B＋3）0×1.35＝110萬

B＝51.48萬

A＝51.48×1200%＝617.76萬

簡化後土地價值＝（附近預售屋售價/1.35－施工成本）×容積率×免計容積係數

＝（110/1.35－30）×800%×1.5
＝617.76萬

A屋土地有10坪，故其土地價值為10×617.76萬＝6177萬

說明

1.計算土地的坪效

首先計算土地的坪效，容積率乘上1.5的原因，是因為蓋房子有陽台、有雨遮、有屋突，還有地下室、機車停車位、機房、梯廳等等，這些都不計入容積，稱為虛坪係數，也就是說，你的使用容積還要再計入這些公設的部分，才算是你實際興建的總容積。

容積率乘上1.5得到的數值，就是指實際可以做的容積，也就是這塊土地最大的坪效。

2.計算興建房屋中土地的成本

蓋房子有兩個重大成本，一個是興建房屋的成本（營造成本），一個是買土地的成本（土地成本），假設土地一坪售價1,200萬，從1算出最大坪效為1200%，也就是土地1坪最多可以蓋12坪的房子，所以房子每坪中的土地成本為1200萬/1200%＝100萬。

3.預估銷售的合理房價

興建成本1坪為30萬，從2得出興建房屋中土地的成本B，將這兩個成本相加後再乘於1.35。1.35是合理的評估係數（包含20%合理利潤與15%其他費用），一定要有獲利才會有投資的動力，20%為建商合理的利潤，剩下的15%則來自建案該有的設計費、推出後的廣告銷售費、土地增值稅，及借款利息等等，這些費用也必須計入成本中。

所以（B＋施工成本）×1.35＝新屋售價

由3可以反推B，再由B反推A的地價。

位於商業區的老公寓，暗藏哪些玄機？

根據《台北市土地使用分區管制自治條例》第25條之規定，商業區的建蔽率與容積率都有上限，此外，法定容積率還要看基地面臨道路最寬的那一面，以面臨最寬的道路寬度（單位為公尺）再乘上50%，得到的容積如果末達300%者，以300%計。

▼台北市商業區的基本建蔽率及容積率規定。（圖／房產經營學）

前面B屋假設與A屋相同，一樣是建坪40坪，土地坪10坪，使用分區為第四種商業區，但因臨中華路一段91巷，臨路4米，故其容積率計算為4米×50%＝200%。未滿300%，以300%計算，所以其容積率為300%，則其土地價值計算為10×[（110/1.35）－30]×300%×1.5＝2317萬。

同一個區域的公寓，但是其所含的土地價值與A屋相差了6177萬－2317萬＝3860萬。

▼（圖／房產經營學）

另外類似條件的C屋，因其面臨延平南路，道路寬約12米，故其容積率計算為12米×50%＝600%，則其土地價值計算為：10×[（110/1.35）－30]×600%×1.5＝4633萬。

結論：即使一樣位於同一區域的三間公寓，其所內含的土地價值是截然不同的，所以投資房屋時，一定要注意土地的價值！

---

●以上言論不代表東森新聞立場。

●本文摘自／《房產經營學》／作者群：林宏澔、林言峰、柯建利、廖子奇、林明忠、廖棨弘,、張清松、陳志德、劉浩然／創見文化

如何找到高投報率的物件？購買違建有什麼風險？危老屋有哪些商機與獎勵？如何用自媒體行銷不動產？結合9位業內專家，多面向深入房地產專業。

（封面示意圖／pixabay）