文／東森房屋行銷處經理  葉沛堯

買房子對大多數民眾來說是人生大事，尤其我們在購屋時有許多的付款階段，如何有效運用優惠房貸政策、貸款寬限期、優惠利率等政策協助，幫助我們能更彈性更有效的運用資金。其中購買「成屋」跟「預售屋」在付款方式上有什麼差別，怎麼買最聰明？以下是幾個分析建議，提供民眾買房時評估參考。

首先在成屋部分，原則上購屋金額可分為自備款2~3成加上貸款7~8成，若是小豪宅或第二間以上貸款條件就更低。相對地，自備的頭期款就必須要拉高。

如果是名下沒有自用住宅的民眾，也可以運用目前最熱門的升級版「青年安心成家購屋優惠貸款」（簡稱新青安），貸款金額最高1000萬元、成數最高8成、年限最高40年（含寬限期5年）、還有三種優惠利率方案可以選擇，很大程度的降低了購屋的門檻，也讓購屋民眾在資金運用上保留有很大彈性。

▼目前最熱門的優惠貸款為新青安。（示意圖／東森財經新聞張琬聆攝）

建商打出超優惠低首付 降低入門壓力

再來談到預售屋的部分，自備款包含「訂金、簽約金、開工款」，工程款則是依施工期間蓋到哪，繳到哪。一開始只要付「定金」以及「簽約金」，一般來說是總價的7~8%，若半年或1年後開工，才需再支付開工款，因此初期的付款壓力相對輕鬆。

近年也有不少建商用超優惠的付款條件吸引剛需買方，相較於成屋，預售屋付款更為彈性，也很適合首購或是投資族群。以總價1000萬元、房貸80%、自備款20%舉例：成屋需自備的款項為200萬元（20%），但預售屋一開始要拿出來的金額只要70~80萬（7~8%）即可，剩餘的差額在後期付款階段平均分攤即可。

除了貸款以外，民眾更關心的是自備款，也可以說是跨入有房階級的第一道門檻，一般建議是準備房屋總價的2~3成。與成屋不同的是，購買預售屋時，建商通常會給予較寬鬆的優惠條件，消費者常聽到的「低自備」或「低首付」就是建商推出的方案，可以讓購屋民眾降低入門的壓力，這也是一般購買成屋比較無法享有的待遇。

▼建商祭出低首付方案，是成屋無法享有的待遇。（示意圖／東森財經新聞張琬聆攝）

存錢買房視為長期投資 留意購屋風險

面臨通膨的時代，存錢確實不容易，因此也有一派說法認為存錢買房不如享受當下。筆者認為，其實存錢買房可以視為一種長期投資，可能會為未來提供經濟安全感和資產增值。撇開資產是否會增值的問題不談，名下有自己的房子至少可以免去在年老的時候、可能會居無定所的問題。

當然這需要根據個人財務狀況、生活目標和風險承受能力來做出的決定。筆者建議，如果選擇投資房產，建議透過專業不動產仲介業者協助民眾進行周密的市場調查和財務規劃，包括收入、支出、債務、儲蓄等多方面的考量，保障購屋者的權益，減少購屋風險。至於打算購買預售屋的民眾，則要特別留意建商的口碑和財務狀況。

●以上言論不代表東森財經新聞立場

（封面示意圖／東森財經新聞 張琬聆攝）