文／正業地政士聯合事務所所長 鄭文在

隨著房屋價格的高漲，辦理銀行抵押貸款，成為買賣房屋的必要條件，銀行貸款的額度及利率更影響著房屋市場的成交量。

對於資金豐沛的買方，買現金不辦理貸款，是一種選項，因為可以避免負擔銀行利息。但是，辦理銀行貸款對於買賣不動產而言，其實也是保障交易安全的好方法。

個案中的買方是第一次買房子的小資族，搭上政府的「新青年安心貸款」，看上一戶約1000萬元的大樓，準備200萬元的自備款，在仲介公司的介紹下，很快的找到喜歡的物件，經過房屋仲介公司的安排，透過買賣雙方見面談，終於取得共識，簽立不動產買賣契約書。

▼小資族看上一戶約1千萬元大樓，想申請政府的「新青年安心貸款」。（示意圖／取自Pexels）

房屋占用鄰地 銀行拒絕貸款

因為房屋謄本上載明有占用鄰地的情事，所以辦理銀行貸款時，竟然遭到銀行的謝絕，頓時，買方感到懷疑，房屋有所有權狀，仲介公司也說沒有問題，明明是合法房屋，為何銀行貸款下不來？

依據〈建物所有權第一次登記法令〉補充規定第 16 點：領有使用執照之建物，其建築面積與使用執照面積相符，惟部分占用基地相鄰之土地，該建物所有人得就未占用部分，申辦建物所有權第一次登記，公告時無須通知鄰地所有人。辦理登記時，應於登記簿標示部其他登記事項欄加註：「本合法建物尚有部分面積因使用鄰地未予以登記」之文字。所以核發建物所有權狀沒有問題。

為此，買方請求我們協助辦理銀行貸款，由於新青年安心成家貸款只有8家公營行庫承辦，我們先諮詢其中2家行庫意見，都是遭婉拒。此時，我們建議買家三思，是否承買該房屋？如果真的一定要買，可能要找其他的銀行或是當地的農會或是信用合作社辦理。

▼買方指出明明是合法房屋，銀行貸款卻下不來。（示意圖／EBC地產王張琬聆攝）

房產變現性很重要 藉銀行幫忙把關

我們建議，房屋除了保值以外，變現性也相當重要，當手上臨時需要一筆資金時，房屋貸款往往要最快速又簡單的取得資金方式。另外，未來換屋時如果買方遇到相同的問題，無法辦理銀行貸款，這個問題會轉嫁到賣方的身上，處理起來，似乎沒有那麼簡單。

買方深思熟慮後，決定放棄承買該房屋，我們也樂觀其成，希望他完成解除買賣契約，向賣方主張返還價金。3天後我們接到買方的通知，已經順利的完成解除契約並順利取回買賣價金。

其實，銀行貸款除了幫消費者購屋助一臂之力，還幫消費者購屋安全把關。這也是很多消費者購屋時，明明有全額繳清的能力，卻習慣透過銀行貸款購屋，先支付2~3成自備款，等產權登記完後，再對銀行辦理清償貸款的原因。或許，這就是「有錢人和我們想的不一樣」的真實呈現。

（封面示意圖／EBC地產王 張琬聆攝）