近期銀行因放貸水位爆滿而發動「限貸令」，逼得不少剛簽約或將交屋的購屋族哀聲四起，馨傳不動產智庫執行長何世昌認為，將導致換屋族賣房意願下降，且進一步使房租更有感上漲，「租屋族痛苦的日子才剛開始」，但也判斷買盤將流入預售市場，「預售屋和營建股會繼續爽下去，漲到不能漲」。

銀行受限《銀行法》第72條之2規定，辦理住宅建築及企業建築放款總額，不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額的3成，近期陸續傳出水位已滿而限制放貸、各行內部自發性地下限貸令。何世昌在個人臉書粉專「何世昌的房產知識Buffet+」表示，將導致新辦房貸利率全面調漲，對房市帶來5點顯著影響。

首先是1.「央行升息衝擊力降低」。根據馨傳不動產內部估算，今年下半年央行還有大約半碼的升息空間，但如今國銀房貸利率已普遍提升到2.35%~3%，大部分介於2.35%~2.5%，還有2.185%地板價的銀行愈來愈少，「就算檯面上還有，也不一定會收件」。

何世昌補充，雖然房貸利率攀升，但申貸仍舊踴躍，說明民眾最在乎的是順利取得房貸，利率為其次。房貸利率雖大幅走高，意味著房市已「率先迎來升息壓力測試」，而目前民眾買房意願並沒有重挫，說明下半年即使央行升息，也不太會削弱購屋需求。

▼何世昌認為銀行自發限貸讓央行升息衝擊力降低。（圖／東森財經新聞張琬聆攝）

2.「部份成屋需求恐流入預售」。當房貸成數下降、利率變高，預估受到衝擊最大的是口袋比較淺的首購族，何世昌認為，倘若首購族有購屋需求，又比較難在短時間內籌措出自備款差額，可能就會捨棄成屋改買沒有立即貸款需求的預售屋。

房租將有感上升 購屋需求流入預售

3.「換屋族賣房意願可能下降」。過去不少換屋族會在買新房子的前後階段把舊屋賣掉，不過何世昌指出，現在換屋族面臨了「舊屋利率低、新購房屋利率高」的狀況，可能會捨不得賣掉利率較低的原有房屋，讓二手屋市場供給量減少。

他強調，這種情況類似美國固定式利率造成的後果，較早辦房貸利率的人享有3%、4%以下的低利，如果賣掉低利的房屋換屋，新辦房貸利率高達約7%，所以便不願賣掉手上的房子，導致二手市場供給緊繃。

最嚴重的問題則是4.「房租將更有感上漲」。何世昌指出，因為各國租金上漲與利率具有高度關聯性，「各國皆是如此，台灣也不會是例外」，因此斷言「接下來租屋族痛苦的日子才剛開始」。

至於對預售屋的影響，由於部分消費者轉向預售屋，何世昌認為，在《平均地權條例》中「預售屋禁止轉售」措施未改變前，「預售屋和營建股會繼續爽下去，漲到不能漲、或經濟出現「黑天鵝」為止」。但他也強調，說的不見得100%正確，也有可能滑鐵盧。

從推估的結果來看，何世昌語重心長地表示，這波銀行自發性限貸令導致房貸難貸、利率變高，也有有人會覺得房市要爆炸了，但他的看法卻剛好相反，因為房貸市場如此發展，「無疑是為預售市場增添柴火，房價反而會愈漲愈不健康」。

（封面圖／東森財經新聞張琬聆攝）