原本在打炒房、升息後該降溫的房市，不只未減緩，還在新青安貸款及股市發燒下猛烈助燃，帶來一波交易量大增、房價續漲的甩尾現象。房市趨勢專家示警，低總價低首付的優惠方案，誤導不少自不量力的買家進場，及將預售屋當期貨操作的投機客，在房市接近觸頂下，5年後若景氣反轉恐現斷頭危機。

今年六都4月成屋交易量為2萬2千902棟，年增率大幅上揚40.62%；1~4月統計數據顯示六都總交易量8萬6千128棟，年增率高達31.34%，全部集中在低總價市場。

房市趨勢專家、吉家網不動產董事長李同榮對此卻憂心忡忡，認為台灣房市早該在2023年前3季開始降溫，卻在去年第4季因新青安貸款專案激勵，與今年第1季股市發燒助燃下，出現甩尾現象，進入超買超漲風險期。

▼今年六都成屋買賣交易量大幅成長。（圖／吉家網不動產提供）

優惠方案激發買氣 投資客當期貨操作

不只是交易集中在低總價市場，觀察房價，六都成屋這波漲勢平均超過70%，台中、台南漲幅近一倍，中南部總價市場跨越1000萬到1200萬元，預售市場甚至更高。李同榮認為，由於總價觸頂，自備款超乎年輕人負擔能力，市場理應降溫，但在電價、運價將調漲的聲浪中，市場泛濫的游資也蠢蠢欲動，部分建商採取低首付、低自備款、低分期、拉長工期等促銷模式，吸引了不少投機買盤進場。

輕鬆的首付、優惠的自備款，加上貸款寬限期延長，激發了年輕人購房企圖心，李同榮進一步指出，也誤導了不少自不量力的買家進場，甚至投機性的買盤把預售市場當期貨操作，大舉操作槓桿，這種現象突顯市場超買現象，對未來市場將造成不利的影響。

他以總價1000萬元的房子為例，完工前只要60萬到80萬元自備款，零工程款，在金融機構嚴控土建融的機制下，口袋深的建商須墊付營建款，建商與投資客都在賭5年後房市會大漲，則皆大歡喜，「建商與投資客把預售當期貨操作，在低槓桿的操作下，投資客可獲利數倍」。

▼近期許多低總價建案祭出低首付或低自備方案。（示意圖／東森財經新聞張琬聆攝）

5年後景氣若反轉 恐現斷頭危機

但若5年後房市景氣不如預期，李同榮指出，市場就會出現斷頭危機，建商存貨大增，就有可能出現爛尾樓事件發生，「在目前房市已接近觸頂的階段下，房價再漲多少，就可能會跌多少，投機行為不可不慎！」

在股市發燒、電費、運費雙漲的預期心理下，通膨壓力未消，保值心理大增，充沛資金勢必湧入股市及房市，李同榮估計，在新政府上任前的空檔期，正是無視房市的促銷衝刺期，這種熱銷現象將延燒至第3季，反轉危機才會出現，而要避免此危機，他建議自住買盤不必太在意房市大盤，「強弱分明」、「擇優棄弱」是選房策略，高鐵軌道經濟與高科技產業進駐仍是強勢的雙引擎指標。

（封面圖／東森財經新聞張琬聆攝）