火車站為早期重要的交通樞紐，過去總是繁華區域，不過隨著時代變遷、消費型態改變，部分車站周邊的店家逐漸沒落，商圈也跟著轉移，繁榮景象似乎不復見。一名網友則擔憂，隨著「台南地王」的新光三越中山店易主，未來恐將在2026年熄燈，屆時沒了大型百貨，站前商圈恐怕會步入台中市中區的後塵，甚至淪為「鬼城」。

台南火車站商圈恐沒落 網憂淪鬼城

一名網友在PTT表示，自己是台中人，在台南念了4年大學，基本上對台南各重劃區、舊城區的發展都略有研究，近期看到台南新光三越中山店由京城商銀以43.75億奪標，百貨公司的營業型態可能只會維持至2026年，讓他有感而發。

他回憶，當初到台南求學，家人第一眼看到台南中西區站前商圈時，就直呼「這邊很像昔日的台中中區」，而台中市中區在1990年代時，因為市地不斷擴大，商業開始往外擴散，人不斷搬離市中心，中區很多百貨公司也接連倒閉，最後變成了如今的「鬼城」。

▼曾連續6年蟬連「台南地王」的新光三越中山店，已被標售出去。（示意圖／googlemap）

重劃區崛起 網讚2區前景佳

如今台南重劃區遍地開花，包含四期、五期、鄭子寮、虎尾寮、商60、九份子、草湖寮、平實重劃區，都成為房市熱門討論的焦點，之中又以商60被認為最有發展性，也是最有想像空間的，也不斷有傳言說「新光三越未來可能落腳」，至於平實重劃區有南紡購物中心加持，是目前發展最好，價格暴衝最快的。

他強調，這些重劃區最大特色，就是擁有大面積的待開發土地，方便想要展店的業者取得土地不像舊市區一樣土地蓋完了，還要去跟釘子戶周旋，並認為站前商圈除了南鐵地下化以外，似乎看不到其他發展性了，也讓他不禁擔憂「台南站前商圈是不是下一個台中中區？這波漲上來不趕緊逃命，大概會套一輩子吧？」

這也讓不少網友有感而發，紛紛感嘆「台南的人口一直流失啊」、「站前剩學生補習會去而已，早就沒什麼好逛的了」、「舊市區重建還是蠻難的」、「商60、草湖寮、九份子應該是未來發展中心」，但也有人力挺站前商圈，指出「地下化以後上面會開發啊，樓地板面積可以到10萬坪，很好發揮了，還有兵配廠都更開發」、「成大就在後站要怎麼爛，倒是重劃區那麼多個取代性才高」、「成大還在就不會多慘啦，台南的問題跟重劃區無關」、「重劃區偏僻的要死，誰要去逛？」

▼網友擔心站前商圈沒落，並盤點後勢看好的重劃區。（示意圖／googlemap）

台南房市 首重南科題材、交易熱區

全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，該地段多有補習業種，建物也屬老舊，商業氛圍本已趨弱下，要是新光三越搬遷，或是接手方沒有持續以商場型態經營，就僅餘另一家百貨獨撐大局，確實會相較沒落許多，與台中市中區相提並論倒顯比喻恰當，可能得視有沒有利多建設話題加持，比方如台中車站的改造。

至於若有意在該地段布局房產，陳炳辰說，買氣上以在地族群為主，價格則較無漲勢空間，雖然當前房價仍偏高，但因為台南市仍不乏高性價比的親民物件可選擇，不一定要將就此處。

陳炳辰分析，當前窘況，台南房市還是偏重南科題材，或是熱門重劃區，與傳統交易熱區，始能維持恆溫，與未來發展性，如果有一些利空傳出的地帶，則容易遭放大解讀，雪上加霜，加上台南沒有都更效益，老舊城區要是還不具備興利建設與話題帶動，自屬不利，得視出租方面能否還有投報收益，些許有可利用性。

（封面示意圖／googlemap）