文／元宏不動產加值服務平台研究總監 陳傑鳴

台中、台南與高雄近年因為科技大廠進駐與科學園區發展題材，讓房價直線走高，不過民眾真的有因為科技業的帶動，發大財了嗎？我們從這三都的民眾所得就可發現，其實大多數的民眾所得並沒有明顯成長，現階段僅有房階級跟投資客因房地產增值發了大財，但多數民眾的收入尚未因科技業進駐而有明顯受益。

根據財政部最新公布「110（2021）年度綜所稅統計初步核定專冊」的資料就顯示，台中、台南、高雄在2021年度高雄綜合所得稅申報的綜合所得中位數，分別僅有66.6萬元、67.5萬元與67.6萬元，在全國22個縣市中，分別僅排名第13、第11與第10名，僅只能算是中段班，更比排名居首、有竹科加持的新竹市87.7萬元，少了超過20萬元，居民所得並沒有突出的表現。

中南3縣市所得增幅 遠不及房價漲幅

觀察這三個縣市2019~2021年的綜合所得與房價可發現，所得增加幅度更是遠落後於房價的增長速度，3個縣市3年所得增加2.7%~4.4%不等，但房價卻增加了16.7%~21%，顯見房價似乎有提前先反映題材，出現超漲的狀況。

▼觀察台中、台南及高雄3大科學園區的房價受益縣市，所得增長幅度並未明顯提升。（圖／元宏不動產加值服務平台提供)

近年政府積極導引台商資金回流投資，是導致科學園區發展題材引爆房市的關鍵，從2019年7月推出的投資台灣三大方案可發現，截至7/21日止，已審核通過1378家廠商、總計2兆820億元的投資案。

其中「歡迎台商回台投資行動方案」廠商就有292家，金額就有1兆1819億元，這次回流投資的廠商與金額都是空前的，所帶來的設廠與居住需求，也讓市場充滿想像空間，也導致近年全台房市直線走高，台中、台南、高雄更因為有護國神山「台積電」進駐題材，讓區域房市出現狂飆。

▼台商回流投資的廠商與金額都是歷年空前。（圖／翻攝投資台灣入口網)。

台中房貸負擔率48% 南二都從1字頭急升40~70萬

以台中來說，目前新推案甚至已喊上9字頭，新屋房價直逼雙北一線精華區，到今年Q1為止台中的房貸負擔率甚至高達48.08%，已成為雙北以外台灣購屋負擔最重的縣市。

至於台南、高雄，原本房價都僅1~2字頭，但近年在資金大幅炒作下，目前新屋房價動輒也喊到每坪40~70萬元，房價漲勢相當驚人。 由於房價是否能持續創高或是維持高檔，居民的購買力是一大關鍵。

▼原本房價1~2字頭的南台灣，在資金大幅炒作下漲勢相當驚人。（示意圖／EBC地產王張琬聆攝）

雖然台中、台南、高雄近年因為招商成果佳，讓民眾對於區域房市充滿期待，不過近年房價普遍已大漲，但民眾所得卻尚未明顯提升，如果遇到房市反轉，房價高檔買房者就可能會面臨不少風險。

去年下半年至今，在升息與政府持續打炒房下，不少熱門重劃區已出現交易量大幅萎縮的狀況，房價已搖搖欲墜。因此建議目前想買房的民眾，還是別輕易追高，如想便宜買房，可考慮搭配謄本情資，找尋有殺價可能的物件，只要買對價格，就比較不用擔心會套牢。

●以上言論不代表EBC地產王立場

（封面示意圖／EBC地產王 張琬聆攝）