文／永慶房屋研展中心副理 陳金萍

高房價時代，在民眾的購屋能力沒有相對應成長的狀況下，建商往往透過縮小新建的房屋面積來控制總價，以利銷售。這種「小宅化」的現象，雖已不是什麼新聞，但若攤開相關數據檢驗之，卻還是容易使人為之一震。

永慶房屋比較七大都會區近5年來的預售屋坪數中位數的變化，除了新竹縣市的預售屋坪數呈現明顯成長，高雄相較持平之外，其餘五都都出現縮水的跡象，其中台北和台南縮水最為嚴重，預售屋中位數分別減少7.7坪和5.8坪。

細看相關數據，2019年時，台北、台中、台南，預售屋坪數中位數都還分別有37.9坪、36坪和36.9坪，新北和桃園也都還有30坪上下的水準。但是5年過去後，七大都會區中除了新竹縣市的預售屋中位數增長至38.3坪之外，其餘六都皆不滿35坪。新北和高雄更已不滿30坪。

▼七大都會區除了新竹縣市，預售屋中位數坪數都不滿35坪。（圖／永慶房產集團提供）

全台預售屋格局 2房占比勝3房

按照房屋市場上常見的房屋格局坪數規劃，在2019年，六都的預售屋大多都還有小3房以上的格局，但是到了2023年，六都預售屋的主流格局恐怕都在小3房以下了。

觀察近幾年來的預售屋實價登錄資料，也可發現類似趨勢。永慶房屋爬梳近3年來六都和全台預售屋交易格局比例變化發現，2房格局的預售屋已成市場主流。

2021年時，六都中除高雄之外，其餘五都的預售屋格局均以3房占比最高，台北42.5%、新北50.1%、桃園和台中48.3%、台南45.5%。但在短短的兩年後，六都中的台北、新北、台南、高雄，2房格局的預售屋交易占比已反超3房，僅剩的桃園和台中，2房和3房的占比差距也在5個百分點之內。

▼2房占比到了今年首度超越3房。（圖／永慶房產集團提供）

若以全台數據觀之，可發現2房格局占比逐年增加，而2023年恰好是預售屋主流格局的交替時刻，2房格局以43%的比例勝過42.5%的3房格局，未來2房格局的預售屋比例，恐怕還會持續增加。

成本攀升造就高單價 小宅低總價受青睞

預售屋產品因高昂的土地成本、建築成本，往往難有降價空間，也造就了單價通常居高不下的情況，建商為了控制總價，經常採取縮小每戶房屋坪數來因應。

民眾若有購置較大坪數房屋的需求，不妨將目光轉向中古屋市場。中古屋的房屋單價普遍比預售屋來得實惠、公寓、華廈和部分大樓產品，公設比也有機會比新建的預售屋來得低，在相同的權狀坪數下，民眾可有更大的室內空間。因此在同樣的購屋預算內，消費者在中古屋市場可能將有許多意外收穫。

●以上言論不代表EBC地產王立場

（封面示意圖／EBC地產王 張琬聆攝）