都更大基地難整合？但資料顯示全國都更核定案平均基地面積近3年皆破千坪，去年更達1400坪新高。業者表示市中心素地稀缺，紛紛投入都更危老行列；專家則直言中小基地都改走「危老重建」程序，加以都更案量愈來愈少，又以企業型、老飯店等地大又產權單一的案件好整合，平均下來變大。

根據內政部統計2013至2022年近10年全國都更核定案，累積達601案，其中2017年起案件增加率提高，不過在2017~2020年間，每案平均核准面積尚在千坪以內，但2021年核定基地平均面積增為1013坪，去年更提高到1400坪以上，為統計以來平均基地最高點。若以近3年來看，核定都更案有204件，佔近10年的33.4%，每案平均面積達1149坪。

全國都更核定案 去年平均面積逾1400坪

鄉林不動產研究室指出，由於台北市中心的素地稀缺與地價高漲，讓開發商紛紛投入都更及危老重建案的行列，不過都更案基地要達到破千坪規模，困難度會更高，大多需花10幾年甚至20年的長久時間與整合程序。

▼大基地都更案整合困難度高，多需花10~20年時間。（示意圖／EBC地產王張琬聆攝）

「事實上都更案件有愈來愈少的跡象，全國數量來到相對低谷」，馨傳不動產智庫執行長何世昌解釋，因為可以談成的都已整合、剩下的就是談很久的，由於都更有既定基本門檻，中小坪基地若達100%地主同意就直接走危老程序，顯見這幾年危老的排擠效應很大，「大基地的所有權人通常較多，且能取得更佳獎勵容積，才會剩下來推都更」。

另一方面，在都更案逐漸減少之下，近年有不少單一企業產權的都更案，例如台塑總部商辦都更、國泰起家厝都更、國賓大飯店都更等，何世昌表示，這類都更案的產權相對簡單，基地面積也夠大，平均下來便拉大基地的坪數，整體來看大基地都更住宅案仍相對少有。

危老排擠效應大 大基地都更案日漸稀少

鄉林集團董事長、商總主席賴正鎰認為，因應居住品質提升與建築物老舊更新需求，都更危老改建案會愈來愈普遍，但台北市核心區土地稀缺，房價只會往上走；而都更案受限於原基地，多數都是幾百坪規模，若基地規模太小，公共設施和社區機能規劃上會受到很多限制。

▼鄉林集團在台北市中山區吉林路都更案，基地面積逾千坪，且經地主100%同意。（圖／鄉林建設提供）

賴正鎰接著說明，鄉林集團卻能在中山區吉林路、農安街口整合出一塊近1100坪的都更基地，而且取得地主100%同意，可以說是對鄉林這個品牌的最高信任和認同。

依據市調資料，目前台北市銷售中具千坪以上規模的指標都更及危老住宅案，集中在大安、松山、中山、大同及南港等區，包括「台北之心」、「鑄慕」、「中工碧硯閣」、「國賓皇琚」、「首岳」及「世界明珠」等，房價也多有突破，例如「國賓皇琚」及大安區「鑄慕」，實價登錄顯示每坪成交價已突破200萬元。

對於房價的走勢，賴正鎰以捷運南京松江站旁的2010年完工的合建案「鄉林京華」為例，2007年預售開賣時每坪開價80萬元，根據最近的實價登錄資料，2022年12月9樓戶交易記錄每坪為104.5萬元，顯見增值潛力相當大。

（封面示意圖／EBC地產王 張琬聆攝）